Raty stałe czy malejące? Co się bardziej opłaca

Raty stałe czy malejące – to pytanie zadaje sobie prawie każdy, kto bierze kredyt hipoteczny. Od wyboru zależy, ile zapłacisz miesięcznie na początku, jak szybko będzie maleć zadłużenie i ile wyniosą odsetki w całym okresie spłaty. W tym artykule wyjaśniamy, czym różnią się oba sposoby spłaty, pokazujemy przykład poglądowy z obliczeniami i podpowiadamy, w jakich sytuacjach każdy z nich może pasować do Twojego budżetu.

Raty równe – jak działają

Raty równe, nazywane też stałymi lub annuitetowymi, mają tę samą wysokość przez cały okres kredytu, o ile nie zmienia się oprocentowanie. Każda rata składa się z dwóch części: odsetkowej i kapitałowej. Na początku spłaty większość raty to odsetki, bo liczone są od wysokiego zadłużenia. Z czasem część odsetkowa maleje, a kapitałowa rośnie, choć łączna kwota pozostaje taka sama.

Określenie „raty stałe” bywa mylące. Przy kredycie o zmiennym oprocentowaniu rata równa zmienia się, gdy rośnie lub spada wskaźnik referencyjny. Stała jest tylko struktura, czyli zasada, że wszystkie raty w danym okresie oprocentowania mają tę samą wysokość. Pełną stabilność raty zapewnia dopiero oprocentowanie stałe lub okresowo stałe.

Zalety rat równych

• niższa pierwsza rata niż przy ratach malejących przy tej samej kwocie kredytu,
• przewidywalny wydatek, który łatwiej zaplanować w budżecie domowym,
• zwykle wyższa zdolność kredytowa, bo bank ocenia ją na podstawie niższej raty.

Wady rat równych

• wyższy całkowity koszt odsetek w całym okresie kredytu,
• wolniejsze zmniejszanie zadłużenia w pierwszych latach spłaty.

Raty malejące – jak działają

Raty malejące mają stałą część kapitałową, a zmienną część odsetkową. Co miesiąc spłacasz tę samą kwotę kapitału, a odsetki liczone są od coraz mniejszego zadłużenia. Dlatego każda kolejna rata jest nieco niższa od poprzedniej. Najwyższa jest rata pierwsza, a najniższa ostatnia.

Skoro kapitał spłacasz szybciej, odsetki naliczane są od mniejszej kwoty i w całym okresie kredytu zapłacisz ich mniej. Ceną za to jest wyższe obciążenie budżetu na początku, czyli w czasie, gdy wiele osób ma też największe wydatki związane z wykończeniem i urządzeniem mieszkania.

Zalety rat malejących

• niższy całkowity koszt odsetek,
• szybsze zmniejszanie zadłużenia, co ma znaczenie przy sprzedaży nieruchomości lub refinansowaniu,
• rata z każdym miesiącem staje się lżejsza dla budżetu.

Wady rat malejących

• wysoka rata w pierwszych latach,
• zwykle niższa zdolność kredytowa, bo bank ocenia ją na podstawie najwyższej, pierwszej raty,
• nie każdy bank oferuje raty malejące w każdym produkcie.

Raty równe a malejące – różnica na przykładzie

Żeby pokazać, jak duża jest różnica, przygotowaliśmy przykład poglądowy. Nie jest to oferta żadnego banku. Zakładamy kredyt w wysokości 300 000 zł na 25 lat, czyli 300 rat, z oprocentowaniem 7% w skali roku, niezmiennym przez cały okres. Pomijamy prowizje, ubezpieczenia i inne koszty dodatkowe, które w rzeczywistej ofercie podniosłyby całkowity koszt kredytu.

• Raty równe – każda rata wynosi około 2120 zł. Łączne odsetki w całym okresie to około 336 100 zł.
• Raty malejące – pierwsza rata wynosi 2750 zł, ostatnia około 1006 zł. Łączne odsetki to około 263 400 zł.

W tym przykładzie raty malejące oznaczają około 72 700 zł niższe odsetki. Jednocześnie pierwsza rata jest o około 630 zł wyższa niż przy ratach równych. Rata malejąca zrówna się z ratą równą po około dziewięciu latach spłaty, a potem jest od niej coraz niższa.

Przy zmiennym oprocentowaniu obie raty zmieniałyby się wraz ze zmianą wskaźnika referencyjnego, ale proporcje między nimi pozostałyby podobne. Warto pamiętać, że rzeczywiste kwoty zależą od oferty, marży, prowizji i ubezpieczeń.

Kalkulator rat malejących i równych

Kalkulator rat malejących pozwala samodzielnie sprawdzić, jak zmienia się rata w kolejnych miesiącach i ile wyniosą łączne odsetki. Większość kalkulatorów kredytowych umożliwia przełączanie między ratami równymi i malejącymi, dzięki czemu możesz porównać oba warianty dla tej samej kwoty i okresu.

Korzystając z kalkulatora, zwróć uwagę na trzy liczby: wysokość pierwszej raty, łączną kwotę odsetek i całkowitą kwotę do zapłaty. Sprawdź też harmonogram, czyli tabelę pokazującą, ile kapitału i odsetek spłacasz w każdym miesiącu. Najdokładniejsze wyliczenie dla konkretnej oferty znajdziesz w formularzu informacyjnym, który bank przekazuje przed zawarciem umowy.

Wpływ rodzaju rat na zdolność kredytową

Przy ocenie zdolności kredytowej bank sprawdza, czy stać Cię na ratę kredytu. Przy ratach malejących bierze pod uwagę ratę najwyższą, czyli pierwszą. Ponieważ jest ona wyższa niż rata równa, maksymalna kwota kredytu przy ratach malejących jest zwykle niższa. Jeśli Twoja zdolność kredytowa jest na granicy, wybór rat malejących może oznaczać, że bank przyzna mniejszy kredyt.

Dla części osób dobrym rozwiązaniem jest wybór rat równych przy zaciąganiu kredytu i późniejsza regularna nadpłata. Pozwala to zachować niższą obowiązkową ratę, a jednocześnie ograniczyć koszt odsetek w miesiącach, w których budżet na to pozwala.

Raty stałe czy malejące – kiedy który wariant

Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, co się bardziej opłaca. Raty malejące są tańsze w ujęciu łącznych odsetek, ale tylko wtedy, gdy wysoka rata nie zagraża Twojej płynności finansowej. Pomocne mogą być poniższe wskazówki:

Raty równe mogą pasować, gdy

• Twoja zdolność kredytowa jest bliska wymaganej kwocie kredytu,
• w pierwszych latach spodziewasz się dużych wydatków, na przykład na wykończenie mieszkania lub powiększenie rodziny,
• zależy Ci na przewidywalnej racie i budowaniu rezerwy finansowej,
• planujesz nadpłacać kredyt, gdy pojawią się dodatkowe środki.

Raty malejące mogą pasować, gdy

• masz wysoki i stabilny dochód oraz rezerwę finansową,
• zależy Ci na możliwie niskim łącznym koszcie odsetek,
• planujesz sprzedać nieruchomość lub refinansować kredyt w ciągu kilku lat i chcesz szybciej zmniejszać saldo,
• Twoje dochody mogą się w przyszłości obniżyć, na przykład z powodu przejścia na emeryturę.

Zmiana rat na malejące – czy to możliwe

Zmiana rat na malejące w trakcie spłaty jest możliwa w wielu bankach, ale nie jest obowiązkiem banku. Zwykle wymaga złożenia wniosku i podpisania aneksu do umowy kredytowej. Bank może ponownie ocenić Twoją zdolność kredytową, bo pierwsza rata malejąca po zmianie będzie wyższa niż dotychczasowa rata równa. Za aneks bank może pobrać opłatę zgodną z tabelą opłat.

Możliwa jest też zmiana odwrotna, z rat malejących na równe. Ta opcja przydaje się, gdy wysoka rata zaczyna obciążać budżet, na przykład po narodzinach dziecka albo zmianie pracy. Zanim złożysz wniosek, poproś bank o symulację nowego harmonogramu, żeby zobaczyć, jak zmieni się rata i łączny koszt kredytu.

Raty a nadpłata kredytu

Nadpłata działa przy obu rodzajach rat. Przy ratach równych nadpłata obniża saldo, a bank przelicza ratę lub skraca okres spłaty, zależnie od Twojego wyboru. Przy ratach malejących nadpłata zmniejsza część kapitałową kolejnych rat albo skraca okres. W obu przypadkach wcześniejsza nadpłata daje większy efekt, bo odsetki przestają być naliczane od spłaconej części kapitału. Sprawdź w umowie, czy bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę i w jakim okresie.

Rodzaj rat a oprocentowanie zmienne i stałe

Wybór między ratami równymi i malejącymi to inna decyzja niż wybór rodzaju oprocentowania, choć oba te elementy wpływają na wysokość raty. Rodzaj rat decyduje o tym, jak rozkłada się spłata kapitału w czasie. Oprocentowanie decyduje o tym, ile kosztuje pożyczony kapitał i czy ten koszt może się zmieniać.

Przy oprocentowaniu zmiennym obie formy rat reagują na zmiany wskaźnika referencyjnego. Przy ratach malejących wzrost oprocentowania podnosi tylko część odsetkową, więc w kolejnych latach, gdy saldo jest już niższe, zmiana odczuwalna jest słabiej. Przy ratach równych bank przelicza całą ratę tak, by kredyt został spłacony w pierwotnym terminie.

Przy oprocentowaniu okresowo stałym rata pozostaje niezmienna przez okres stałej stopy, najczęściej kilka lat. Po jego zakończeniu bank proponuje nowe warunki, a rata zostaje przeliczona. Niezależnie od rodzaju oprocentowania bank ma obowiązek przedstawić Ci informację o ryzyku zmiany stopy procentowej i pokazać, jak zmieniłaby się rata przy wzroście oprocentowania. Przeczytaj ją uważnie przed wyborem rodzaju rat, bo to właśnie wtedy najłatwiej ocenić, jak duże wahania raty zmieścisz w swoim budżecie.

Najczęstsze błędy przy wyborze rodzaju rat

• wybór rat malejących bez sprawdzenia, czy pierwsza rata zostawia zapas w budżecie,
• porównywanie wyłącznie pierwszej raty, bez łącznych odsetek i całkowitej kwoty do zapłaty,
• zakładanie, że rata równa przy zmiennym oprocentowaniu nigdy się nie zmieni,
• pomijanie możliwości późniejszej zmiany rodzaju rat lub nadpłaty.

FAQ – najczęstsze pytania

Czy raty malejące zawsze są tańsze?

Przy tym samym oprocentowaniu i okresie łączne odsetki przy ratach malejących są niższe. Wymagają jednak wyższej raty na początku spłaty.

Czy mogę zmienić raty równe na malejące?

W wielu bankach tak, na podstawie wniosku i aneksu do umowy. Bank może ponownie ocenić zdolność kredytową i pobrać opłatę.

Dlaczego przy ratach malejących bank przyznaje niższy kredyt?

Bo ocenia zdolność kredytową na podstawie najwyższej, pierwszej raty, która jest wyższa niż rata równa.

Czy raty równe przy zmiennym oprocentowaniu są stałe?

Nie. Zmieniają się, gdy zmienia się wskaźnik referencyjny. Stała jest tylko ich struktura w danym okresie oprocentowania.